Để đảm bảo cho căn nhà mình muốn xây dựng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phù hợp với các quy chuẩn về xây dựng tại địa phương, bạn nên tìm hiểu qua về mật độ xây dựng. Đây là một trong những bước rất quan trọng trong quá trình xây nhà, tránh gặp phải các rắc rối pháp lý phát sinh khi kê khai và xin giấy phép xây dựng. Một số thông tin cơ bản về vấn đề này sẽ được chúng tôi cung cấp cụ thể qua bài viết sau đây.
Mật độ xây dựng là gì?
Giải đáp thắc mắc về mật độ xây dựng
Các dự án thi công và xây dựng hiện nay trên toàn lãnh thổ Việt Nam đều phải tuân theo một quy chuẩn xây dựng nhất định. Quy chuẩn này được ban hành bởi Bộ Xây Dựng, được khảo sát, đánh giá và thông qua cụ thể. Từ các quy chuẩn này, ta có thể hiểu được sơ bộ cơ bản mật độ xây dựng là gì, cách tính mật độ xây dựng.
Tính đến thời điểm hiện tại, theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng thì mật độ xây dựng được chia thành 2 loại gồm có: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Cụ thể các khái niệm này được cắt nghĩa như sau:
Mật độ xây dựng thuần (net-tô)
Đây là khái niệm đơn giản và dễ hiểu nhất. Mật độ xây dựng thuần minh hoạ cho tỷ lên diện tích mặt sàn tầng một của các công trình xây dựng trên mặt đất trên tổng diện tích lô đất. Diện tích thuần chỉ bao gồm công trình lớn trọng điểm, không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình.
Mật độ xây dựng gộp (brut-tô)
Dạng xây dựng gộp này thường thấy xuất hiện ở các đô thị. Mật độ xây dựng gộp biểu thị cho tỷ lên diện tích đất của công trình trên tổng diện tích khu đất xây dựng. Hiện nay, mật độ xây dựng gộp thường được áp dụng trong các dự án nhà ở, chung cư,…
Phân loại mật độ xây dựng theo đặc trưng công trình
Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng cũng cung cấp đến người có nhu cầu tìm hiểu các đặc trưng công trình. Trong đó có thể kể đến phân loại mật độ xây dựng. Một số loại mật độ xây dựng mà bạn nên đọc và tìm hiểu trong quy chuẩn có thể kể đến gồm có:
- Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng biệt thự
- Mật độ xây dựng chung cư
Nếu bạn đang tính xây nhà thì nên tham khảo 3 loại mật độ đầu tiên, cân nhắc vị trí xây dựng để đảm bảo phù hợp với mật độ xây dựng tại đó nhất. Ngược lại, nếu mua chung cư thì không cần lắm, chủ đầu tư đã tính toán giúp bạn cả rồi.
Cách tính mật độ xây dựng
Cách tính mật độ xây dựng đơn giản nhất
Dựa vào các khái niệm cụ thể được đưa ra, ta có thể tính toán được mật độ xây dựng cơ bản. Từ đó ước lượng được số tầng, chiều cao căn nhà, độ rộng để có sự phân bổ hợp lý.
Bộ Xây dựng thống nhất hướng dẫn về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc xây dựng, để các cơ quan thẩm định, đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng và các đơn vị liên quan biết, thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng có liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng công trình. Tính mật độ xây dựng được chia thành cách tính mật độ xây dựng nhà ở và cách tính mật độ xây dựng công trình. Công thức tính cơ bản như sau:
Mật độ xây dựng (%) = 
x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn)
- Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…)
Ví dụ:
- Diện tích đất của nhà bạn: 5mx20m = 100m2.
- Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx17m = 85m2.
- Phần sân trước bạn chừa 3m: 5mx2m=10m2
- Phần sân trước bạn chừa 1m: 5mx1m=5m2
Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 85m2/100m2 x100 = 85%; trong đó phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2), phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).
Bên cạnh công thức tính mật độ xây dựng cơ bản ở trên, ta có thể tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy với cách tính thủ công. Cụ thể công thức như sau:
Nt = Nb – 
x (Ct – Cb)
Trong đó:
- Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
- Ct: diện tích khu đất cần tính
- Ca: diện tích khu đất cận trên
- Cb: diện tích khu đất cận dưới
- Na: mật độ xây dựng cận trên tương ứng với Ca
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới tương ứng với Cb
